Привет!
На самом деле ответ на этот вопрос очень-очень непрост...
Для начала можно взглянуть на мировой опыт. Например, европейский. Можно сильно-пресильно углу***ться в вопрос, который к тому же очень сильно изобилует узкими нюансами, но тенденция, которая чувствуется, такова. Прибыльность этого бизнеса спустилась после мирового кризиса до 3-4-5%. Движение существует только лишь в мегараскрученных плотных мегаполисах, и то, в локальных точках. Да, наверное, если построить за ярд-два-три паундов в Лондоне модный торговый центр, то цифры могут быть другие. Но если брать более заземлённые суммы, то инвестиции в коммерческую недвижку уже сладкую прибыль не дают. Буквально месяц назад по заданию друга плотно занимался темой Испании (он подсел на эту страну), там именно так и выходило. Тут надо сразу пояснить, что это не совсем моя специфика,это исключение.
К чему это я. А вот к чему. Считается, что сдавать коммерческую недвижку - это стабильнее и прибыльнее. Но если провести некие параллели, то можно сделать вывод, что сейчас из-за спада в экономике идёт похожий на европейский процесс - всё устаканивается. Семь-десять лет назад арендатор за рыночную стоимость в более-менее приличном месте находился за месяц-два спокойно. А в модных местах стояла очередь из желающих. Это факт. Проходил на себе.
Теперь подробнее к вопросу. "Сладость" места зависит от множества тонких факторов, но некоторые принципы остаются незыблимыми. Например, под стрит-ритэйл охотно расхватываются помещения как раз подобных площадей (50-100 метров). Требования - первая линия домов. Наличие хорошей проходимости - трассы, центр города, остановки транспорта, места массовой застройки, рынки и т.д. Неплохо было бы прикинуть целевую группу - подо что подойдёт помещение. Опять же основные вопросы - возможность отдельного входа и назначение помещения. И надо всё считать. Потратить вечер и понять цифры, за сколько в этом месте сдаются аналогичные помещения. И считать, во сколько обойдётся входной билет - купить готовое или купить квартиру и переводить в нежильё с отдельным входом и всеми необходимыми разрешительными документами.
Насчёт того, что лучше - центр или спальный район - опять же считаем цифры, но нюансы тут такие - центр - это непроходящие ценности, как правило, из-за невозможности бесконечно его застраивать, он всегда востребован. Новостройки прежде всего берут внешним лоском и антуражем. Входными группами, лифтами типа Тиссен, остеклением и коммуникациями, паркингами, охраной в белых рубашках и т.д. и т.п.
В Москве уже люди этим избалованы, в трухлявый фонд уже никого не загонишь)))))...
Про цоколь забудь, как страшный сон, если только не принимать его в дар)))).
У меня есть опыт сдачи нескольких таких помещений - это полный попад... можешь мне поверить на слово.... Причём не спасало ничего - места были очень даже неплохие - Динамо и Новослободская (уровень Садового и Третьего кольца). Короче, страшный геморрой и великий дисконт.
Вот как-то так.... Надо подумать ещё вот над чем - а не проще прикупить пару жилых квартир и сдать? ))))